Sostituzione edilizia, un termine che non troviamo in legislazione, eppure viene frequentemente usato da professionisti o anche all’interno delle sentenze.
In sostanza, il termine indica una demolizione e ricostruzione dove vengono apportate modifiche alla volumetria dell’edificio.
Essendo la sostituzione edilizia una definizione non ufficiale, come è possibile che sia possibile realizzarla come intervento?
Vediamo tutti i dettagli.
Sostituzione edilizia: una demolizione e ricostruzione che esce dai limiti
Come anticipato, il termine “sostituzione edilizia” non è riportato in legislazione: il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) non ne contiene una definizione.
Il termine, infatti, è una definizione usata tra professionisti del settore immobiliare per intendere la sostituzione dell’intera preesistenza edilizia di un lotto su cui realizzare un nuovo edificio diverso dal precedente.
In precedenza, l’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia includeva nella definizione di ristrutturazione edilizia (lettera d): interventi di demolizione e ricostruzione con il solo limite che non comportassero l’aumento della volumetria del fabbricato esistente.
Le modifiche apportate dal Decreto semplificazioni (Dl 76/2020), invece, ha inserito nella definizione di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con possibilità di modificare:
– sagoma;
– prospetti;
– caratteristiche planivilumetriche;
– caratteristiche topologiche;
– sedime.
Non solo, è stata anche aggiunta la possibilità di incrementare la volumetria nei casi previsti dalla legge oppure dagli strumenti urbanistici comunali.
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Sostituzione edilizia, il limite
Naturalmente, come era lecito aspettarsi, un intervento del genere non è privo di limitazioni.
L’art. 10 comma 1 lettera C del T.U.E., categorizza “gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della” come interventi di trasformazione urbanistica.
Questo tipo di interventi, quindi, sono soggetti al permesso di costruire.
In questo caso, l’intervento fuoriesce da qualsiasi intervento conservativo e diventa la costruzione di un nuovo edificio.
Attuando la sostituzione edilizia, quindi, sarà obbligatorio utilizzare indici e parametri indicati dal Piano Regolatore e Regolamento edilizio vigenti, nonché tutte le discipline aventi incidenza edilizia.
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Edifici vincolati in centro storico e Sostituzione edilizia
Data la natura dell’intervento di sostituzione edilizia, se pur con sostanziali differenze, è accomunabile alla demolizione e ricostruzione.
A questo proposito, il Decreto semplificazioni contiene disposizioni estremamente restrittive per quanto riguarda gli edifici vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004) o che si trovano nei centri storici.
Per questi immobili, è stato previsto che gli interventi di demolizione e ricostruzione sono qualificabili come ristrutturazione edilizia solo se vengano mantenuti:
– sagoma;
– prospetti;
– sedime;
– caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
Inoltre, non deve essere modificata la volumetria esistente.
Non solo, nei centri storici gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati di competenza comunale.
Per questi motivi, gli interventi di demolizione e ricostruzione che riguardano immobili vincolati o ubicati in centro storico, che comportano modifiche agli elementi sopra citati, vengono considerati nuova costruzione.
Questo comporterà maggiori oneri di urbanizzazione e la soddisfazione di tutti gli indici fissati dai piani regolatori e dagli altri strumenti urbanistici per gli interventi di nuova costruzione.
In fine, l’intervento, pur rispettando tutti gli indici, sarà comunque realizzabile solamente se non esiste un divieto di costruire nuovi edifici in centro storico.
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Sostituzione edilizia, l’accesso al Superbonus
Per gli interventi di demolizione e ricostruzione configurati come nuova costruzione (come nel caso della sostituzione edilizia) è impossibile accedere alle agevolazioni sul recupero edilizio, dato che questi ultimi sono previsti soltanto per gli edifici esistenti e non per quelli di nuova costruzione.
Tuttavia esiste una possibilità di sfruttare le detrazioni: se nello stesso titolo edilizio dovessero coesistere interventi di nuova costruzione con interventi di ristrutturazione edilizia, sarà possibile usufruire degli incentivi.
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Foto: iStock/Franck-Boston
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