Compravendite immobiliari: documenti da richiedere e controlli da effettuare prima dell’acquisto

Titolo di proprietà e provenienza dell’immobile

La verifica del titolo di proprietà è il primo controllo essenziale in ogni operazione di compravendita. È necessario accertare che il soggetto che intende vendere l’immobile ne sia il legittimo proprietario e che abbia piena disponibilità giuridica del bene. Questo accertamento avviene attraverso l’analisi dell’atto di provenienza, documento che ricostruisce la modalità con cui l’attuale intestatario è venuto in possesso dell’immobile: compravendita, successione ereditaria, donazione, divisione o altro.

Oltre a confermare la titolarità, l’atto di provenienza può evidenziare elementi rilevanti per l’acquirente, come l’eventuale presenza di vincoli, servitù, usi civici, diritti di abitazione o usufrutto, che potrebbero incidere sull’effettiva disponibilità del bene. In caso di provenienza successoria, per esempio, è importante verificare che tutti gli eredi abbiano formalmente accettato l’eredità e siano legittimamente in grado di vendere.

Altro aspetto da considerare è la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, che il notaio incaricato accerterà in fase di rogito. Tuttavia, è prassi prudenziale anticipare questa verifica già nella fase preliminare, per evitare criticità che potrebbero rallentare o invalidare l’operazione.

Visura e planimetria catastale: coerenza tra stato di fatto e registrazioni

La consultazione della visura e della planimetria catastale consente di verificare che l’immobile sia correttamente registrato presso il Catasto e che le informazioni presenti siano coerenti con la realtà fisica e giuridica del bene. Si tratta di un controllo che, pur non incidendo direttamente sulla validità dell’atto di compravendita, è determinante per prevenire contestazioni o richieste di aggiornamento successive.

La visura catastale fornisce i dati identificativi dell’immobile (sezione, foglio, particella, subalterno), la categoria catastale, la rendita imponibile e l’intestazione attuale. Una discordanza tra intestazione catastale e titolarità reale non preclude la vendita, ma può essere indice di irregolarità pregresse o omissioni formali che è opportuno chiarire.

La planimetria, invece, deve corrispondere allo stato di fatto dell’unità immobiliare. Differenze tra la distribuzione interna riportata nella planimetria e quella effettivamente riscontrabile nei locali possono comportare la necessità di presentare una variazione catastale (DOCFA) a cura di un tecnico abilitato, e in alcuni casi possono riflettere difformità edilizie non sanate.

Conformità edilizia e urbanistica

La verifica della conformità edilizia e urbanistica è uno degli accertamenti più delicati in fase di compravendita, in quanto riguarda la legittimità stessa dell’immobile rispetto agli strumenti urbanistici e ai titoli abilitativi rilasciati nel tempo. L’immobile deve risultare costruito e modificato in base a permessi regolarmente rilasciati e in linea con la normativa vigente al momento degli interventi.

La conformità urbanistica attesta che l’immobile sia stato edificato secondo un progetto regolarmente approvato dal Comune. La conformità edilizia, invece, riguarda la corrispondenza tra l’immobile esistente e quanto autorizzato dai vari titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, CILA, SCIA). Entrambe sono fondamentali per garantire la commerciabilità del bene.

La verifica consiste nel confrontare lo stato di fatto dell’immobile con la documentazione depositata presso l’ufficio tecnico comunale: planimetrie, elaborati grafici, pratiche edilizie. È buona norma richiedere un accesso agli atti per recuperare la documentazione storica e identificare eventuali difformità. Piccole irregolarità (es. spostamento di tramezzi interni non autorizzati) possono talvolta essere sanate, ma in presenza di abusi edilizi non condonabili, l’immobile potrebbe non essere vendibile o richiedere interventi complessi prima della stipula.

Inoltre, il concetto di “stato legittimo” dell’immobile, introdotto dal Decreto Semplificazioni (art. 9-bis del DPR 380/2001), assume un ruolo centrale: si tratta della condizione necessaria per certificare la regolarità edilizia, anche in vista di futuri lavori o pratiche. Accertarne la sussistenza in fase di trattativa rappresenta un elemento di garanzia sia per il venditore sia per l’acquirente.

Certificazioni impiantistiche e stato degli impianti

La conformità degli impianti — elettrico, idrico-sanitario, gas, riscaldamento — è un aspetto spesso trascurato nella fase preliminare di una compravendita, ma può incidere sensibilmente sulla sicurezza e sulla funzionalità dell’immobile. La normativa di riferimento è il DM 37/2008, che disciplina l’installazione, la manutenzione e la certificazione degli impianti negli edifici.

In linea generale, il venditore non è obbligato a fornire impianti a norma né a garantire la loro conformità in caso di vendita tra privati, salvo patto contrario. Tuttavia, è tenuto a dichiarare lo stato degli impianti e a fornire la documentazione disponibile: in particolare, la dichiarazione di conformità rilasciata dall’impresa installatrice al momento dell’esecuzione dei lavori. Nei casi in cui l’impianto sia antecedente al 2008 o la dichiarazione non sia più reperibile, può essere rilasciata una dichiarazione di rispondenza (DIRI) da un tecnico abilitato, ma solo in presenza di determinati requisiti di legge. In assenza di entrambi i documenti, è opportuno prevedere una verifica tecnica da parte di un professionista, specialmente se l’acquirente intende abitare subito l’immobile o accedere a bonus fiscali.

Oltre alla documentazione formale, è buona prassi richiedere informazioni sulle condizioni effettive degli impianti: anno di installazione, interventi recenti, manutenzioni ordinarie. In edifici datati, dove la normativa non imponeva gli standard di sicurezza attuali, questa valutazione assume particolare rilevanza.

APE (Attestato di Prestazione Energetica)

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento obbligatorio in tutte le compravendite immobiliari, ai sensi del D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche. Dev’essere redatto da un tecnico abilitato (certificatore energetico) e consegnato all’acquirente già in fase di proposta o preliminare, pena l’annullabilità del contratto o sanzioni amministrative.

L’APE descrive le caratteristiche energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare e attribuisce una classe energetica (da A4 a G) in base ai consumi stimati per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria. Include inoltre raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica.
Pur essendo un documento formale, l’APE offre all’acquirente informazioni utili sul livello di isolamento, sull’efficienza degli impianti e sui possibili costi di gestione dell’abitazione. È anche uno strumento rilevante per valutare l’accesso a incentivi fiscali o finanziamenti legati a interventi di riqualificazione.

Un APE deve avere una validità massima di 10 anni, salvo modifiche sostanziali all’immobile che ne alterino la prestazione energetica (es. sostituzione della caldaia, isolamento del tetto, installazione di infissi ad alta efficienza). È importante che venga redatto sulla base di un sopralluogo e non semplicemente tramite dati catastali, per garantire attendibilità al documento.

Agibilità (quando richiesta) e documentazione comunale

L’agibilità è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico di un immobile, secondo quanto previsto dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Pur non essendo più obbligatoria per la validità della compravendita, la sua assenza può avere ripercussioni pratiche e giuridiche, in particolare nel caso di immobili recenti o ristrutturati.
L’agibilità è obbligatoria nei casi di:

• Nuova costruzione;
• Interventi di ristrutturazione rilevanti (che implichino modifiche strutturali o funzionali);
• Cambio di destinazione d’uso con impatto sulle condizioni igienico-sanitarie.

Negli edifici più datati, specie quelli costruiti prima del 1967, l’agibilità potrebbe non essere mai stata rilasciata. In questi casi non è detto che vi sia una condizione di illegittimità, ma è fondamentale accertare lo stato documentale dell’immobile presso il Comune. Per questa ragione, si consiglia sempre di effettuare un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico comunale, al fine di ricostruire lo storico edilizio dell’immobile. Questo permette di verificare la presenza dei titoli abilitativi, eventuali pratiche di sanatoria, certificati di collaudo o agibilità, e di valutare la coerenza tra quanto dichiarato e quanto depositato.

In caso di agibilità assente, il venditore non è automaticamente tenuto a ottenerla, ma l’acquirente ha diritto a essere informato con chiarezza su tale circostanza, anche per valutare eventuali implicazioni nella destinazione d’uso, nell’ottenimento di mutui o nella futura rivendita dell’immobile.

Perché affidarsi a professionisti nella fase preliminare

La raccolta e l’analisi della documentazione necessaria alla compravendita richiede specifiche competenze tecniche, giuridiche e amministrative. Per questo motivo, il supporto di figure professionali qualificate è determinante per garantire un acquisto consapevole e privo di criticità.

Il notaio svolge un ruolo di controllo formale e sostanziale sulla continuità delle trascrizioni e sull’assenza di gravami pregiudizievoli, ma il suo intervento avviene in prossimità del rogito. È quindi consigliabile coinvolgere già in fase di trattativa un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per effettuare i sopralluoghi e verificare la conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile.

Naturalmente, anche affidarsi a un’agenzia immobiliare per la compravendita è determinante, dato che svolge una funzione di filtro e di controllo preventivo, assicurandosi che la documentazione dell’immobile sia completa e conforme già prima della proposta. Procedere tramite agenzia permette quindi di ridurre in modo significativo il rischio che in una fase successiva possano emergere problematiche che potrebbero compromettere il pieno godimento del bene o dar luogo a contenziosi successivi.

Controllare preventivamente per evitare problematiche future

L’acquisto di un immobile è un’operazione complessa che coinvolge aspetti tecnici, giuridici e amministrativi di grande rilevanza. La fase preliminare non deve essere considerata una mera formalità, ma un passaggio strategico per accertare la regolarità dell’immobile e prevenire problematiche future.

Un controllo documentale approfondito, svolto con il supporto di figure professionali qualificate, rappresenta la migliore garanzia per un investimento sicuro e consapevole. In un mercato immobiliare sempre più articolato, la qualità delle informazioni raccolte prima della firma è ciò che fa la differenza tra un acquisto sereno e un percorso a ostacoli.