Come è noto, il decreto Salva-Casa (DL n. 69/2024) ha introdotto il nuovo art. 36-bis[1] del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) che ha disciplinato l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.
Segnaliamo ai lettori due recenti sentenze in materia, che contribuiscono a chiarire l’operatività delle nuove disposizioni.
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Indice
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Il Decreto Salva Casa
Quest’opera è uno strumento essenziale per professionisti tecnici e operatori della pubblica amministrazione, curato dall’esperto Mario Di Nicola. Il manuale analizzale recenti normative, offrendo una panoramica completa delle disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica introdotte dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105 di conversione del c.d. Decreto Salva Casa (d.l. n. 69/2024).Con un’organizzazione logica e funzionale, il volume affronta tematiche cruciali della sanatoria edilizia: dalla regolarizzazione delle difformità alla conformità edilizia necessaria per contratti, vendite e accesso agli incentivi.Dettaglia le procedure amministrative, evidenziando ruoli e responsabilità dei vari attori coinvolti e offrendo indicazioni operative chiare e sequenziali.Pensato per facilitare la consultazione, il manuale utilizza parole chiave e formattazioni che stimolano la memoria visiva, fornendo anche un prezioso formulario per le richieste e i provvedimenti di rilascio o diniego.Una guida indispensabile per garantire l’osservanza delle norme tecniche di sicurezza, igiene ed efficienza energetica, rivolta a tecnici, progettisti e operatori della pubblica amministrazione.Mario Di NicolaArchitetto, ha operato negli Uffici Tecnici di Ente Locale, nei settori Edilizia e Urbanistica; ha redatto numerosi piani urbanistici e progetti di opere pubbliche. È, altresì, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia. Per Maggioli Editore ha pubblicato oltre 70 volumi, tra nuove edizioni ed edizioni di aggiornamento.
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La possibilità della sanatoria paesaggistica
Il comma 4 del nuovo art. 36 bis del Testo Unico Edilizia prevede che, qualora gli interventi di cui si tratta siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, l’autorità preposta alla gestione del vincolo esprime apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.
Come evidenziato dal TAR Campania, Salerno, sez. II, nella sent. 12 giugno 2025, n. 1097, la nuova norma, peraltro, deroga espressamente al divieto di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria, recato dall’art. 167, comma 4, lettera a, del Codice dei beni culturali e del paesaggio che escludeva la possibilità di autorizzazione paesaggistica in sanatoria per le opere determinanti incremento di volumi e di superfici.
L’antinomia legislativa deve essere risolta in base al criterio della successione delle leggi nel tempo, per cui la norma più recente prevale su quella antecedente e in base al criterio di specialità, per cui la disciplina speciale per la sanatoria degli abusi minori prevale sulla norma generale, recata dal Codice del paesaggio, tendente ad escludere qualsiasi sanatoria paesaggistica per le opere determinanti aumento di superfici e di volume[2].
In altri termini, viene in rilievo un nuovo schema di sanatoria, operante in aree paesaggisticamente vincolate, trattandosi di una chiara ipotesi di ius superveniens, con introduzione di nuovi criteri, parametri e condizioni per la sanabilità e la conservazione delle opere abusive; al riguardo, è da ritenersi che, come rimarcato dalla giurisprudenza[3], il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi[4].
Demolizione/modifica delle opere tramite la sanatoria ex art. 36-bis del TUE
Mediante la sanatoria prevista dall’art. 36 bis TUED è possibile proporre la demolizione o comunque la modifica delle opere oggetto di sanatoria: è quanto evidenziato dal TAR Campania, Salerno, sez. II, nella sent. 29 maggio 2025, n. 1015.
Ed infatti, il comma 2 della stessa disposizione dispone che “Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo del presente comma. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza [igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche] e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo”.
Nel caso specifico, era accaduta una situazione particolare: l’istanza in sanatoria era stata presentata utilizzando il modello previsto per l’accertamento di conformità ex art. 36 TUED, mentre nell’oggetto della relazione tecnica illustrativa è stato chiaramente indicato il riferimento all’art. 37 TUED.
Addentrandosi nell’esame dei contenuti dell’istanza, la sanatoria richiesta consisteva non solo nell’accertamento della conformità sotto i profili venuti in rilievo (urbanistico, edilizio, paesaggistico, idrogeologico), ma anche nella prospettazione, sottoposta all’esame dello Sportello Unico, di possibili attività di demolizione e comunque di modifiche tali da rendere compatibili le opere sotto i profili ritenuti inadeguati dal Comune. Ebbene, proprio questa seconda tipologia di prospettazione, correlata alla parziale demolizione e, comunque, all’esecuzione di talune modifiche, non risultava compatibile con il modello dell’art. 36 TUED: quest’ultimo, difatti, come emerge dalla piana lettura della norma, ai fini della sanatoria, consente soltanto di descrivere dettagliatamente le opere realizzate in assenza di titolo e farne valutare la conformità al Comune sotto i diversi profili che ne vengono in rilievo. Al contrario, la possibilità di modifiche e/o demolizioni parziali è ammissibile nel caso della sanatoria ex art. 36-bis.
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Note
[1] Art. 36-bis. Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali
1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32.
2. Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.
3. La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.
3-bis. Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34-bis, comma 3-bis.
4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.
5. Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:
a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
5-bis. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora sia accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
6. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1 si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo del presente comma sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. Nei casi di cui al presente comma, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all’allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni previste dal presente testo unico.
[2] TAR Campania, Salerno, sez. I, sent. 12 maggio 2025, n. 847.
[3] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 9 settembre 2024, n. 7486.
[4] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 24 aprile 2025, n. 769.
In collaborazione con studiolegalepetrulli.it
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