*Aggiornamento del 26 agosto 2021_Con la conversione in Legge del dl Semplificazioni Bis, diventano effettive le novità per il Superbonus. Confermata la CILA e niente stato legittimo per avviare i lavori, compresi quelli di consolidamento e anche per gli interventi su parti strutturali dell’immobile compresi i prospetti.
L’Accordo tra il Governo, le Regioni e gli Enti locali circa l’adozione della modulistica unificata e standardizzata per la presentazione della Comunicazione asseverata di inizio attività (CILA-Superbonus), come stabilito all’art. 119 del D.L. 34/2020, comma 13-ter, convertito con modificazioni dalla L. 77/2020, raggiunto in sede di Conferenza Unificata in data 4 agosto 2021, è stato poi pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 23 agosto 2021.
Ma la pubblicazione in Gazzetta è solo una formalità in quanto, a causa dell’urgenza dell’adozione della modulistica unificata, la stessa è efficace dal giorno successivo alla data di pubblicazione dell’Accordo avvenuta sul sito istituzionale della Presidenza del Consiglio – Dipartimento della funzione pubblica, quindi operativa già dal 5 agosto 2021.
Altre novità introdotte sono: nuove dimensioni del palazzo per coibentazione e consolidamento ininfluenti per il rispetto delle distanze. CILA solo con descrizione dei lavori per l’edilizia libera. Niente perdita di detrazioni in caso di errori formali nella CILA che non pregiudicano i poteri di controllo dei comuni. Più tempo per i costruttori per vendere immobili oggetto di interventi da Superbonus.
>> QUI LA NUOVA MODULISTICA CILA SUPERBONUS <<
Vediamo in dettaglio le novità e scarica a fine articolo il pdf che confronta il decreto rilancio in vigore e il nuovo testo dell’Art. 119 come modificato dagli emendamenti poi approvati.
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Leggi anche: Novità Superbonus 110: le modifiche introdotte dal Semplificazioni Bis
Superbonus CILA e sanatoria abusi edilizi. Chiarimenti e novità operative Semplificazioni
Come anticipato, nel testo degli emendamenti approvati alla Camera si conferma la CILA e niente stato legittimo per avviare i lavori, compresi quelli di consolidamento. Torna poi per tutti i lavori trainati, dalla sostituzione degli impianti di riscaldamento e all’installazione dei pannelli solari e dell’ascensore l’edilizia libera (>> focus: Ascensore per disabili trainato in caso di Super Ecobonus).
In questo caso nella CILA non sarà necessario attestate lo stato attuale dell’immobile ma solo presentare il progetto. Anzi, come dicono le norme, la semplice “descrizione dell’intervento” e non ci vorrà la certificazione di agibilità a fine lavori. Se nella CILA ci sono solo errori formali il diritto alla detrazione non si perde. Quindi di fatto sono previste due vie: per cappotto e consolidamento non sarà possibile avviare i lavori se non sono sanati gli abusi. In caso di edilizia libera invece sì.
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Resta comunque impregiudicato il diritto dei Comuni a verificare la legittimità degli immobili sui quali sono realizzati gli interventi.
Sul tema: Conformità urbanistica e Superbonus, come fare con le opere difformi e non sanabili
La CILA senza stato legittimo
Per tutti gli interventi che rientrano nel Superbonus è dunque sufficiente presentare la Comunicazione asseverata di inizio lavori nella quale il progettista dovrà solo riportare i riferimenti alla licenza edilizia o l’indicazione che si tratta di un immobile costruito prima del 1967 senza richiedere altra documentazione al Comune che attesti lo stato legittimo dell’immobile.
>> Conformità edilizia immobili ante 1967: ok alla legittimità anche senza documentazione
Approvato il modello unitario per la nuova CILA. Tuttavia nel caso di lavori più importanti eventuali abusi dovranno essere sanati prima dell’avvio dei lavori, in quanto la CILA equivale di fatto a un’autotedenuncia. Come chiarito nel nuovo testo, infatti, in tutti i casi in cui si verificano irregolarità nella CILA, ad esempio semplici dimenticanze che non limitano i poteri di controllo dei Comuni non si perde l’agevolazione.
Nel caso in cui, invece le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.
Leggi anche: Nuovo modulo CILA semplificata Superbonus, pdf e regole
Interventi interni di fatto liberalizzati senza sanatoria
Diverso invece il caso degli interventi interni all’immobile e che non incidono sulle strutture portanti. Con i chiarimenti arrivati con gli emendamenti si conferma che quelli che rientrano nell’edilizia libera possono essere eseguiti senza problemi anche in caso di richiesta Superbonus. Per questi lavori, infatti, la CILA non dovrà fare riferimento allo stato attuale dell’immobile ma sarà sufficiente presentare il progetto. E in più non è richiesto il certificato di agibilità al termine dei lavori. Di conseguenza eventuali piccoli difformità interne, ad esempio lo spostamento di pareti o la variazione della distribuzione dei servizi, non impediranno gli interventi.
>>> Segui i nostri approfondimenti sulla NUOVA MODULISTICA CILA e SANATORIE
Le novità per i condomini
Con le modifiche introdotte di fatto cambia poco per i lavori condominiali: la presenza di verande non sanate che incidono nel prospetto, infatti, dovrà essere regolarizzata comunque prima dell’avvio dei lavori, a meno che il tecnico non si possa certificare che si tratta di irregolarità che rientrano nel 2% di tolleranza, e quindi sono regolarizzabili in corso d’opera. Nessun problema invece in tutti i casi in cui i lavori, anche condominiali, non riguardino l’esterno dell’edificio. Quindi se è sufficiente cambiare la sola caldaia di riscaldamento, installare i pannelli solari e le colonnine di ricarica per il salto di due classi i lavori possono partire comunque. Se si deve coibentatare, invece, tutto deve essere in regola, dal momento che per gli interventi sui prospetti è richiesta la CILA.
Approfondisci: Tettoia o veranda abusiva Superbonus, basta la regolarità delle parti comuni
Più tempo per acquistare immobili riqualificati
Potranno comunque essere contenti i costruttori: con le novità introdotte ci sarà più tempo per vendere gli immobili riqualificati con interventi che danno diritto al Superbonus. Attualmente l’agevolazione è prevista solo in caso in cui la ditta metta i vendita gli immobili entro 18 mesi dal termine dei lavori. Ora, invece, sono agevolati anche gli appartamenti venduti entro 30 mesi dalla chiusura del cantiere. E passa sempre da 18 a 30 mesi il termine per il cambio di residenza in caso di acquisti di immobili oggetto di interventi di Superbonus.
QUI la TABELLA con modifiche articolo 119
|| Confronto tra Testo in vigore e Testo modificato dagli emendamenti approvati alla legge di conversione dl 77/2021
Modifiche evidenziate in grassetto
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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