SCIA, CILA e Coronavirus. Focus sulla manutenzione straordinaria

In questi  giorni avere un po’ più di tempo disponibile non significa doverlo sprecare. Per questo abbiamo ripreso in mano uno dei temi forti dell’attività edilizia, la manutenzione straordinaria, concentrandoci su questioni pratiche (e dubbi) che spesso si presentano nella quotidianità del professionista. Ma parleremo anche di cosa è cambiato in questi giorni, che fine hanno fatto pratiche in corso e quali procedure sono state prorogate.

SCIA o CILA? E cosa cambia col Coronavirus?

Permessi di costruire e altri provvedimenti connessi: cosa succede col Coronavirus?

In linea con alcune indicazioni fornite dall’Ance, è stato specificato:

• Sospensione dei procedimenti amministrativi – si applica a tutti i termini disciplinati dalla legge statale o regionale nell’ambito di un procedimento amministrativo pendente alla data del 23 febbraio o iniziato successivamente. In particolare la sospensione opera nei procedimenti amministrativi relativi a:
  • pianificazione territoriale e urbanistica, generale e settoriale (procedure di approvazione di piani e varianti, accordi di programma, procedimenti unici, conferenze di servizi);
  • l’attività edilizia (procedimenti relativi al rilascio e al controllo dei titoli abilitativi PDC, CILA, Scia ecc..);
  • la gestione dei vincoli territoriali (paesaggistici, culturali, ambientali ecc);

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• Proroga della validità di atti  – si applica a tutti gli atti di certificazione e ai provvedimenti abilitativi quali:
  • i certificati di destinazione urbanistica;
  • i permessi di costruire e le SCIA (con riferimento ai termini di inizio e conclusione dei lavori);
  • le autorizzazioni sismiche e gli atti autorizzativi, comunque denominati, rilasciati nell’ambito della gestione dei vincoli paesaggistici, ambientali e culturali.

Focus sulla manutenzione straordinaria

Un utile (e rapido) ripasso!
La L. 11 novembre 2014, n. 164, c.d. “sblocca Italia”, ha esteso la potenzialità della categoria edilizia di manutenzione straordinaria, che consente adesso di effettuare il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari (ora esclusi dal regime sanzionatorio penale); inoltre in assenza di opere strutturali, viene sottoposta al regime dell’attività edilizia libera beneficiando dell’esonero del pagamento degli oneri di urbanizzazione.

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Si riporta l’art. 3 (L), comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380/2001, che definisce la manutenzione straordinaria, in “stato sovrapposto” fra il contenuto previgente e quello novellato a seguito della modifica introdotta dalla legge c.d. “sblocca-Italia”, dove la parte eliminata è indicata barrata e quella di nuovo inserimento è in grassetto:

“b) «interventi di manutenzione straordinaria», le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.

La modifica appare chiara: nella prima parte si elimina il divieto di alterare volumi e superfici delle singole unità immobiliari (che non consentiva il frazionamento o l’accorpamento delle stesse), che viene sostituito con l’impedimento di variare la volumetria complessiva dell’edificio, quale elemento di sola precisazione e non di innovazione. 

La seconda parte è totalmente di nuovo inserimento e riguarda l’espressa affermazione di consentire l’effettuazione di accorpamenti e frazionamenti delle unità immobiliari e quindi di determinare un incremento di carico urbanistico, alla sola condizione di non modificare la volumetria complessiva dell’edificio e mantenerne la destinazione d’uso.

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Manutenzione straordinaria con aumento delle unità immobiliari sottoposta a CILA

Le vigenti norme stabiliscono che tutte le opere di manutenzione straordinaria che secondo la nuova definizione possono determinare il frazionamento delle unità immobiliari e quindi l’incremento del carico urbanistico, in assenza di opere strutturali, rientrano fra le opere di “attività edilizia libera” e sono sottoposte alla comunicazione dell’avente titolo, corredata dalla relazione asseverata di un tecnico abilitato.

In passato, un intervento di frazionamento di una unità immobiliare era sottoposto al titolo del permesso di costruire, con l’alternativa di poter utilizzare facoltativamente la procedura della DIA; oggi, se realizzato con opere di manutenzione straordinaria, rientra invece tra le opere di attività edilizia libera e si realizza con semplice comunicazione.

>> Quali requisiti per la CILA? 

La condizione determinante per rientrare nella procedura della comunicazione prevista nell’attività edilizia libera è quella che l’intervento non riguardi parti strutturali dell’edificio, in qual caso l’intervento di manutenzione straordinaria viene sottoposto al titolo edilizio superiore della SCIA.

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La manutenzione straordinaria con interventi su parti strutturali

Nel caso in cui l’intervento di manutenzione straordinaria riguardi la realizzazione di modifiche interne, con interventi sugli elementi strutturali del fabbricato si dovrà utilizzare il titolo immediatamente superiore alla CILA, ovvero la SCIA.

>> Perché non basta la CILA?

Una ragione che può giustificare l’esclusione dal regime dell’attività edilizia libera e quindi la necessità della SCIA sta nel fatto che l’opera strutturale incide sul profilo di interesse relativo alla sicurezza, da ritenersi di primo livello in relazione all’ordinamento e pertanto da non poter rientrare nel regime di liberalizzazione, ma da assoggettare ad un titolo edilizio, quale è la SCIA. 

Inoltre, un’altra ragione deriva dal fatto che la realizzazione di opere strutturali, nel caso di errata realizzazione, può comportare il riconoscimento di responsabilità penali e pertanto necessita della nomina del direttore dei lavori, che risulta obbligatoria unicamente nella procedura della SCIA e non nella comunicazione relativa all’attività edilizia libera.

In generale possiamo affermare che per tutte le opere rientranti nella fattispecie dell’attività edilizia libera non è mai possibile intervenire sulle parti strutturali dell’edificio.

>> Cosa si intende per interventi strutturali?

Per interventi strutturali dell’edificio si intendono quelli che riguardano gli elementi portanti dello stesso ad esempio, quelli verticali (muri portanti, ecc.) e orizzontali (solai, ecc.).

Parte dell’articolo è stato tratto da:

La disciplina edilizia e paesaggistica dopo il c.d Madia SCIA 2 e il d.P.R. 31/2017

Interpretare e padroneggiare la disciplina edilizia, urbanistica e ambientale è diventato un lavoro dif- ficile e “pericoloso”. Non basta, infatti, possedere le giuste cognizioni tecniche e adottare quella che il codice civile chiama la cura “del buon padre di famiglia”, occorre conoscere nel dettaglio anche la normativa e le formalità che le stesse richiedono. Questo tipo di conoscenza è fondamentale per l’operatore della P.A. e per il tecnico privato: l’opera di Claudio Belcari costituisce un riferimento indispensabile a tal fine. Infatti, non solo il manuale è aggiornato allo stato dell’arte normativo (decreto SCIA 2, glossario dell’attività edilizia libera, d.P.R. 31/2017, ecc.) ma ne fa una trattazione ragionata con un approfondimento specifico dei singoli argomenti anch’essi raggruppati per “problematiche” secondo uno sviluppo logico consequenziale.Il “cuore” del manuale è la trattazione dell’abusivismo edilizio, della repressione e della regolarizzazione delle opere esistenti, cui l’Autore dedica una dettagliata analisi, estesa anche alla problematica ambientale e paesaggistica che in maniera sempre più incidente influenza e condiziona l’edificabilità. L’esposizione è sempre orientata all’operatività ed è corroborata dalle risoluzioni giurisprudenziali e da “focus” di approfondimento che ne fanno un vero “strumento operativo”. Gli argomenti sono affrontati con completezza documentale e sistematicità di trattazione con l’ausilio anche di schemi grafici di sintesi e corredato infine da un questionario utile al lettore per verificare il livello di apprendimento.Claudio Belcari, dirigente comunale, formatore enti locali, A.N.C.I., ordini e collegi professionali e consulente tecnico nei contenziosi penali e amministrativi nei settori edilizia e urbanistica. Collabora stabilmente con la rivista “L’Ufficio Tecnico”, mensile di tecnica edilizia, urbanistica e ambiente, edita da Maggioli Editore.Volumi collegati:• Formulario generale dell’edilizia, M. Di Nicola, X ed. 2019• Le nuove procedure edilizie SCIA 1 e SCIA 2, dopo il glossario opere edilizia libera,M. Di Nicola, II ed. 2018 Autore, III ed. 2016

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