Prevenzione incendi nei condomini: guida essenziale

Il tema della prevenzione incendi nei condomini residenziali non è un argomento così semplice come appare a un primo approccio. Comprende infatti più aspetti che includono le autorimesse, gli impianti elettrici, le centrali termiche di loro pertinenza e la sicurezza strutturale dell’intero edificio. Sulla base del rischio le attività soggette al controllo dei Vigili del Fuoco presenti all’interno dei condomini si possono distinguere in tre diverse categorie: a rischio basso, medio ed elevato.

Prevenzione incendi nei condomini: livelli di rischio

Vengono considerate “a rischio basso” le attività:

• centrali termiche con potenzialità compresa tra 116 e 350 kW (attività 74/A del D.P.R 151/2011);
• autorimesse con superficie complessiva coperta compresa tra 300 e 1000 m² (attività 75/A del D.P.R. 151/2011);
• edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendio compresa tra 24 e 32 m (attività 77/A del DPR 151/2011).

Vengono considerate “a rischio medio” le attività:

• centrali termiche con potenzialità compresa tra 350 e 700 kW (attività 74/B del D.P.R 151/2011);
• autorimesse con superficie complessiva coperta compresa tra 1000 e 3000 m² (attività 75/B del D.P.R. 151/2011);
• edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendio compresa tra 32 e 54 m (attività 77/B del DPR 151/2011).

Vengono considerate “a rischio alto” le attività:

• centrali termiche con potenzialità superiore a 700 kW (attività 74/C del D.P.R 151/2011);
• autorimesse con superficie complessiva coperta superiore a 3000 m² (attività 75/C del D.P.R.151/2011);
• edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendio superiore a 54 m (attività 77/C del DPR 151/2011).

Per tutti i livelli di rischio l’iter procedurale comprende sempre l’adeguamento dell’edificio alle disposizioni progettuali. La tenuta da parte dell’Amministratore di tutti i documenti e certificazioni attestanti la regolarità del fabbricato; la presentazione di Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio (SCIA antincendio) corredata del progetto. Per quelle a medio ed elevato rischio è necessario una primaria presentazione di progetto da sottoporsi alla richiesta di valutazione ai fini antincendio ai sensi dall’art. 3 del D.P.R. 151/2011 (ex richiesta di Parere di Conformità Antincendio), mentre per quelle a basso rischio è sufficiente la predisposizione di progetto di adeguamento alla normativa antincendio, da firmarsi a cura di professionista abilitato ai sensi della L. 818/1981.

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Il ruolo dell’amministratore del condominio

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di richiedere il rilascio del certificato di prevenzione incendi nel caso alla data di entrata in vigore del D.P.R.151/2011 non ne risultasse ancora in possesso oppure provvedere al suo rinnovo prima della scadenza qualora sia già stato rilasciato.

Nello specifico, per le autorimesse, individuate dal punto n. 75 del D. P. R. n. 151 del 1 agosto 2011, si può far riferimento alle nuove regole antincendio pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale n.52 del 3 marzo 2017, tramite il Decreto del 21 febbraio 2017, ed in vigore dal 3 aprile 2017: “Approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi per le attività di autorimessa”; esse riguardano le autorimesse esistenti o di nuova realizzazione con superficie superiore a 300 mq poiché, a differenza del D.M. 16 febbraio 1982, utilizzano come criterio di classificazione delle autorimesse la superficie complessiva coperta e non più il numero di posti auto presenti in essa.

Queste norme si possono applicare in alternativa alle specifiche norme tecniche di prevenzione incendi indicate nei D. M. 1 febbraio 1986 e D. M. 22 novembre 2002.

Per quanto riguarda l’impianto elettrico l’amministratore del condominio, pur non avendo la facoltà di intervenire direttamente sulle parti private, deve sollecitare i proprietari ad adeguare gli impianti delle singole abitazioni alle norme di sicurezza tramite un invito che dovrà essere inserito a verbale alla prima assemblea. Per l’impianto condominiale, soprattutto per gli impianti molto vecchi, è necessario che venga esaminato da un esperto progettista o da un installatore che giudicherà se, e in che termini, debba essere sostituito.

Argomento da non sottovalutare nei condomini è la canna fumaria, la quale si presenta come una delle principali cause di incendi negli edifici residenziali. Alla canna fumaria vanno collegate prescrizioni a carico di impiantisti ed amministratori condominiali. La responsabilità penale dell’amministratore di condominio è importante in quanto va ricondotta al fatto che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo” (art. 40, comma secondo, c.p.). A tal fine è buona norma che l’amministratore mantenga aggiornato e renda disponibile un registro sia dei controlli effettuati periodicamente che degli interventi di manutenzione apportati.

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