Mercoledi 6 luglio si terrà a Roma il Convegno “TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE IN CONDOMINIO
Ruolo e responsabilità dell’amministratore, decisioni assembleari, nuova procedura per la ripartizione delle spese di riscaldamento e soluzioni tecniche“, per il quale è stato richiesto l’accreditamento al collegio dei Geometri e Geometri laureati della Provincia di Roma. Si parlerà delle tematiche della termoregolazione e contabilizzazione del calore in condominio da differenti punti di vista.
I tre relatori infatti sono figure molto diverse tra loro: Luca Raimondo è Architetto libero professionista e si occupa di progettazione, valutazione e certificazione di edifici eco-compatibili e ad elevata efficienza energetica; Pietro Ricciarini è attualmente impiegato presso Techem in qualità di Direttore Tecnico dall’anno 2007; Giuseppe Bordolli è esperto di diritto immobiliare e svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Tre professionisti, che analizzeranno da un punto di vista tecnico e legale tutte le problematiche della gestione del calore in condominio.
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Contabilizzazione del calore in condominio: l’intervista
Abbiamo intervistato proprio Giuseppe Bordolli, a proposito di maggioranza dell’assemblea, divisione delle spese di riscaldamento, norma UNI 10200:2015 e detrazioni fiscali.
1) Con quale maggioranza i condomini riuniti in assemblea approvano i lavori necessari per l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore?
L’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore costituisce una particolare innovazione perchè introduce un sistema di ripartizione spese che si differenzia dal criterio previsto dall’articolo 1123, secondo comma.
La maggioranza richiesta però non è quella per le innovazioni “ordinarie” ma quella per le innovazioni agevolate e, cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino 500 millesimi. Tale quorum è previsto dall’articolo 26, comma 5 della legge 10/91 secondo cui per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.(comma così modificato dall’art. 28, comma 2, legge n. 220 del 2012 c.d. Riforma del condominio)
2) In merito alla divisione delle spese di riscaldamento, la norma di riferimento è la nuova UNI 10200:2015, in base alla quale i condomini dovranno pagare due quote. Come vengono oggi ripartite le spese?
Il D.Lgs. 102/2014 stabilisce che un condominio dotato di sistema di contabilizzazione deve suddividere le spese ordinarie di riscaldamento (costo combustibile, energia elettrica assorbita dall’impianto, manutenzione ordinaria ecc.) in base ai consumi effettivi che possono essere volontari (dipendono dall’apertura o chiusura delle valvole termostatiche) o involontari (sussistono indipendentemente dall’utilizzo delle valvole e rappresentano sostanzialmente le dispersioni di rete).
Quest’ultimi (consumi involontari) vengono divisi in modo proporzionale al fabbisogno di energia di ogni singola unità abitativa sulla base di una tabella redatta da un tecnico abilitato.
3) Il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento previsto dalla norma UNI 10200:2015 prevede la possibilità di introdurre coefficienti correttivi per le unità immobiliari svantaggiate, come quelle che sono al piano terra?
Il decreto legislativo 4 luglio 2014 n. 102 stabilisce che la suddivisione delle spese relative al consumo di calore per il riscaldamento deve prevedere la ripartizione dell’importo complessivo in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile.
Non è quindi possibile ricorrere ai cosiddetti coefficienti correttivi, trattandosi di parametri non previsti dalla legge che fa riferimento al solo prelievo di calore dai corpi scaldanti
Va poi ricordato poi che la ripartizione della spesa effettuata in maniera difforme dai principi evidenziati e dalla norma Uni 10200:2015 prevede l’irrogazione di una sanzione amministrativa.
4) Le opere e le installazioni necessarie per il passaggio alla contabilizzazione del calore nei caseggiati comportano delle detrazioni fiscali?
Se i dispositivi in questione sono installati in concomitanza con la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione – e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione – ovvero con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia, spetta una detrazione del 65 per cento delle spese stesse per un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.
Se, invece, i dispositivi in argomento sono installati senza che sia sostituito, integralmente o parzialmente, l’impianto di climatizzazione invernale ovvero nel caso in cui quest’ultimo sia sostituito con un impianto che non presenta le caratteristiche tecniche richieste ai fini della citata detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, spetta una detrazione del 50 per cento trattandosi di intervento finalizzato al conseguimento di risparmio energetico.
CONDOMINI E APPARTAMENTI, DAL 2017 OBBLIGATORIA LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE
Giuseppe Bordolli è
Consulente legale in Genova, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ collaboratore del quotidiano 24 ore e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.
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