Costruzioni in aderenza e in appoggio: differenze e regole normative

La giurisprudenza fornisce la definizione concettuale delle due modalità costruttive che andiamo ad analizzare in questo articolo, estratto dal volume Il regime delle distanze in edilizia di Romolo Balasso e Pierfrancesco Zen, edito da Maggioli Editore.

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Le costruzioni in aderenza trovano la loro definizione e compiuta disciplina nella disposizione dell’articolo 877 c.c., il quale, pur senza dare una definizione in tal senso, consente di ricavare precise indicazioni circa le modalità di esecuzione di questo tipo di costruzioni e si evince, altresì, la finalità perseguita dalla legge nel prescrivere che esse siano realizzate in un certo modo: l’aderenza della costruzione rispetto ad un’altra non deve realizzare una solidarietà costruttiva-strutturale attraverso la condivisione di muri o innesti strutturali sugli stessi (appoggi).

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È utile ricordare, in proposito, il principio enunciato e ribadito dalla Suprema Corte, secondo cui la costruzione in aderenza al fabbricato altrui ex art. 877 c.c. postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso, cosicché essa è consentita anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché, in questo caso, l’intercapedine che ne deriva, dipendente dalla imperfetta aderenza delle due costruzioni, possa facilmente colmarsi mediante accorgimenti tecnici e con una modesta opera di riempimento a cura del costruttore prevenuto.

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Fuori da tale ristretta ipotesi, l’intercapedine va eliminata, con l’arretramento di quella parte del fabbricato che l’ha determinata e che la delimita (Cassazione civile n. 3239/1984; n. 5894/1978 e più recentemente in Cassazione civile, sez. II, 20 aprile 2005, n. 8288). La facoltà di costruire in aderenza riconosciuta dal citato art. 877 c.c. sussiste anche nel caso “in cui il muro si trovi a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali” (cfr. art. 875), pagando solo il valore del suolo.

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Dallo stesso art. 877 c.c., si può dedurre, a contrariis, il concetto di costruzione in appoggio, laddove è precisato che l’aderenza non consente al vicino di appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente: sarà in appoggio quella costruzione che, rispetto ad altra preesistente, ne condivide costruttivamente le strutture, ovvero alla quale risulterà intimamente connessa.

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La differenza tra costruzioni in aderenza e costruzioni in appoggio

La distinzione tra costruzioni in aderenza e costruzioni in appoggio e la definizione concettuale delle due modalità costruttive è colmata dalla giurisprudenza che di seguito si riporta:

• per costruzione in appoggio deve intendersi, seguendo una nozione desunta dalle leggi fisiche, quella che scarica il peso degli elementi di cui si compone sul muro del vicino che, in tal modo, ne assicura la staticità necessaria. Si ha, invece, costruzione in aderenza quando la nuova opera e quella preesistente combaciano perfettamente da uno dei lati in modo che non rimanga tra i muri, nemmeno per un breve tratto o intervallo, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso. In tema di distanza tra costruzioni, qualora gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, la preclusione di detta facoltà non consente l’operatività del principio della prevenzione. In quest’ultimo caso la facoltà di costruire in aderenza o in appoggio, se prevista direttamente o indirettamente dagli strumenti urbanistici, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli articoli 873 e seguenti del codice civile, con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell’alternativa di chiedere la comunione delle muro (o di costruzione in appoggio) o di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste agli articoli 875 e 877 del codice civile) ovvero di arretrare la sua costruzione sino al rispetto della maggiore intera distanza disposta dallo strumento urbanistico (Cass., sez. II, 2 marzo 2015, n. 4155; Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2012, n. 6768);
• la legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere se questo – pur se nulla dispone per lo ius aedificandi in aderenza a preesistenti fabbriche aliene – prescrive una determinata distanza dal confine così impedendo l’operatività del principio della prevenzione (tra le tante, sentenze 9 settembre 1998, n. 8945; 13 giugno 1997, n. 5339; 9 dicembre 1996, n. 10935 riportate in Cass., 12 settembre 2000, n. 12045);
• perché ricorra l’ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall’art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell’una non possa incidere sull’integrità dell’altra, mentre, quando tale autonomia statica non sussiste, si ha costruzione in appoggio, che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso (Cass. civ., sez. II, n. 4549 dell’11 agosto 1982);
• con riguardo a fabbricati in aderenza od appoggio sul confine fra due fondi, la sopraelevazione dell’uno, che non venga effettuata sul filo della preesistente costruzione, deve osservare dall’altro fabbricato, indipendentemente dal superamento o meno del livello di quest’ultimo, il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali. Pertanto, ove tale sopraelevazione venga illegittimamente attuata con un arretramento dalla precedente linea costruttiva inferiore al distacco suddetto, deve escludersi la facoltà di aprire una veduta sulla sopraelevazione medesima (salvo il suo acquisto iure servitutis), mancando la prescritta distanza rispetto alla costruzione del vicino, e, correlativamente, deve escludersi che detta veduta, ove realizzata, possa essere invocata per imporre al vicino di rispettare, nella propria successiva sopraelevazione, la distanza prevista dall’art. 907 c.c. (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 1982, n. 3742);
• secondo una consolidata giurisprudenza della Corte da ultimo citata, infatti, quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino prevenuto deve rispettare le distanze legali imposte dalla legge o dai locali regolamenti edilizi, computate dalle sporgenze e dalle rientranze degli altrui fabbricati, con la conseguenza che potrà costruire in aderenza solo in quei tratti in cui l’edificio costruito per primo si trova sul confine, mentre negli altri tratti dovrà arretrare rispetto al confine, rispettando le distanze legali, non rilevando il fatto che il suolo non edificato lungo la linea di confine non sia più edificabile per volontà del preveniente (Cass. civ., sez. I, 26 febbraio 2021, n. 5335; Cass. n. 15367/2001; n. 4962/2001; n. 4819/1998 e n. 2732/1975);
• le costruzioni in aderenza trovano, invero, la loro definizione e compiuta disciplina nella disposizione dell’articolo 877 c.c., da cui si ricavano precise indicazioni circa le modalità di esecuzione di tale tipo di costruzioni e si evince, altresì, la finalità perseguita dalla legge nel prescrivere che esse siano realizzate in un certo modo. È utile ricordare, in proposito, il principio enunciato e ribadito dalla Suprema Corte, secondo cui la costruzione in aderenza al fabbricato altrui ex art. 877 c.c. postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso, cosicché essa è consentita anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza; purché, in questo caso, l’intercapedine che ne deriva, dipendente dalla imperfetta aderenza delle due costruzioni, possa facilmente colmarsi mediante accorgimenti tecnici e con una modesta opera di riempimento a cura del costruttore prevenuto. Fuori da tale ristretta ipotesi, l’intercapedine va eliminata, con l’arretramento di quella parte del fabbricato che l’ha determinata e che la delimita (Cassazione civile n. 3239/1984; n. 5894/1978 e più recentemente in Cassazione civile, sez. II, 20 aprile 2005, n. 8288).

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Le disposizioni generali valgono anche nelle zone soggette alla legge sismica?

Sempre dalla giurisprudenza emerge che la realizzazione del c.d. “giunto sismico” o “giunto tecnico di oscillazione”, prevista dalla normativa antisismica (oggi d.m. 17 gennaio 2018), deve essere così intesa e qualificata:

“Va ricordato come sia stato ritenuto (v. Cass., 16 febbraio 2006, n. 3425) che nelle zone nelle quali deve essere applicata la legge n. 1684 del 1962, ratione temporis legge n. 64 del 1974 (c.d. legge sismica), non possono trovare applicazione le disposizioni di carattere generale contenute negli articoli 884, 874 e 876 c.c., che attribuiscono al proprietario del fondo finitimo il diritto, rispettivamente, di costruire in appoggio al muro del vicino ottenendo la comunione forzosa del muro e di innestare il proprio muro in quello del vicino.

Ancora, si è osservato (v. Cass., sez. un. n. 7396 del 1998) che in caso di costruzioni contigue ciascun edificio deve costituire un edificio a sé stante mediante l’adozione di giunti o altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera ed indipendente oscillazione tra gli stessi. È pertanto stata vietata, nei casi di costruzioni in contiguità, la c.d. aderenza rigida, dovendo i due edifici osservare precise modalità tecniche al fine di evitare spinte in danno del vicino” (Cass. civ., sezione II, 15 novembre 2011, n. 23854; ordinanza 7 gennaio 2019, n. 121).

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Il regime delle distanze in edilizia

Questa nuova (e ottava) edizione conferma e mantiene l’impianto e l’impostazione operativa che ne hanno decretato il grande successo presso i lettori e si caratterizza rispetto alle precedenti versioni per un notevole arricchimento giurisprudenziale e per gli approfondimenti su temi sempre più rilevanti che, inevitabilmente, incidono in maniera significativa sul regime delle distanze (si pensi alla materia delle tolleranze, delle altezze, del Regolamento Edilizio Tipo ecc.). Grande attenzione è stata posta per l’analisi e l’interpretazione delle numerose e importanti novità normative recentemente introdotte nel nostro ordinamento, specie con i “Decreti Semplificazione” ed in particolare con il decreto n. 76/2020 convertito nella legge 120/2020. Anche in conseguenza di ciò si è reso necessario provvedere ad una revisione sistematica del capitolo relativo alle deroghe in materia di distanze. L’eterogeneità degli argomenti non ha impedito di mantenere un fil rouge che li collega tutti sotto l’egida dell’edilizia e del diritto che la regolamenta, per fornire al tecnico e al giurista uno strumento di consultazione agile, completo ed esauriente per tutti gli aspetti relativi al regime delle distanze nelle costruzioni. Romolo Balasso Architetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnicogiuridico. Consulente, formatore e relatore in diversi incontri su tutto il territorio nazionale, è stato promotore e fondatore del centro studi Tecnojus, dove ricopre la carica di presidente, e per il quale cura i contenuti e i servizi oltre al sito web. Pierfrancesco Zen Avvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.

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