Quando parliamo di condoni, abusi edilizi, sanatorie e certificati di agibilità non sempre c’è un giudizio unanime, poiché accadono circostanze dove esistono più interpretazioni della normativa. Questo lo notiamo dalla continua uscita di molteplici sentenze che possono interessare casi specifici, in cui l’ambiguità della situazione causa inevitabilmente scontri e criticità.
Infatti, ecco un caso pratico dove una volta avuto il titolo edilizio in sanatoria, viene richiesto per l’immobile il certificato di agibilità. Ma in questa situazione subentrano altri fattori che ne impediscono il rilascio.
Vediamo perché.
>> Parliamo di sanatorie, perché non continui a leggere anche: Abusi edilizi. L’elenco di tutte le tipologie di abuso sanabile
Condono e agibilità: caso pratico
Caso pratico. Una società ha acquistato un complesso immobiliare dove erano presenti dei locali seminterrati, ad uso complementare alla residenza. Una volta che questi piani hanno ottenuto il condono, la società ha fatto domanda per il certificato di agibilità, in modo da renderli residenziali.
Ma, in seguito al sopralluogo, il Comune non li ha ritenuti idonei ad uso residenziale, poiché violavano dei requisiti igienico-sanitari e ha annullato addirittura la sanatoria edilizia per autotutelarsi.
Come difesa a tale diniego la società, seguendo la Legge 47/1985 (primo condono edilizio), riteneva che la concessione del titolo edilizio in sanatoria doveva determinare il rilascio del certificato di agibilità anche in deroga alla normativa regolamentare.
Precisamente secondo il comma 19: “A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni“.
>> Leggi anche: Superbonus CILA e sanatoria abusi edilizi. Chiarimenti e novità operative Semplificazioni
Con il condono non è automatica l’agibilità
La sentenza n. 6091/2021 del Consiglio di Stato riguarda quindi il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria che è stato richiesto ai sensi dell’art. 32 della Legge n. 326/2003 (terzo condono edilizio) e della richiesta del certificato di agibilità come previsto dall’art. 35, comma 19 della Legge n. 47/1985 (primo condono edilizio).
Dai giudici è stata considerato illegittimo l’annullamento del permesso di costruire in sanatoria, ma hanno voluto sottolineare che con il condono non si ha direttamente l’agibilità.
Inoltre, dal sopralluogo è stato confermato che c’erano diversi fattori per cui l’immobile è stato valutato non adatto ai fini residenziali, dal momento che era:
- collocato al piano interrato dell’immobile e situato a circa 3 metri sotto il piano di campagna;
- con precarie condizioni di umidità diffusa e infiltrazioni, difetti di aria e di luce;
- distribuito internamente in maniera differente rispetto alle parti sanate con il condono edilizio;
- senza aerazione e senza illuminazione diretta essendoci finestre a “bocca di lupo” con grigliato posto a livello del giardino, quindi non garantiva un adeguato flusso d’aria.
Per cui è stato deciso che si usufruisse dei piani seminterrati solo a uso di servizio, come cantine o magazzini.
>> Potrebbe interessarti: Superbonus 110% sanatoria abusi. Basta la domanda per iniziare i lavori
Il condono non può essere soggetto a interpretazioni estensive
Inoltre, il Consiglio di Stato ha ribadito che il condono edilizio, per la sua natura derogatoria ed eccezionale, non può essere soggetta a interpretazioni estensive e, soprattutto, che possano incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.
Per confermare questa tesi, sono state riprese le affermazioni della Corte Costituzionale che, grazie alla sentenza 256/1996, ha precisato che:
- il condono non può derogare ai requisiti richiesti da disposizioni legislative, ma solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari;
- il condono edilizio con comporta l’automaticità del rilascio del certificato di abitabilità di un immobile;
- il Comune è tenuto a verificare sempre la conformità delle norme tecniche, delle leggi sanitarie (condizioni di salubrità), di quelle in materia di servizi essenziali e di abitabilità.
>> Ti possono interessare approfondimenti come questo? Ricevi le nostre news!
Tale principio è evidente, come abbiamo detto, nella sentenza 10 luglio 1996 n. 256 con la quale la Corte costituzionale ha affermato che la deroga sopra citata non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto: “escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (….) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 425/94), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica”, e che “permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari”.
>> Scopri di più: Il Superbonus vale anche su abusi edilizi
Principio di tutela della salute
Ovviamente, con l’art. 35, comma 20, della Legge n. 47/1985 non si vuole derogare in maniera indiscriminata rispetto le normative che regolano i titoli di abitabilità dei fabbricati. Questo perché è inteso garantire a tutti i diritti della Costituzione, tra cui quello della salute e quello del lavoro e dell’abitazione. Una deroga generale e indiscriminata rispetto la norma che tutela la salute va contro sia ai principi dell’art. 32 della Costituzione, ma anche contro certi precetti che sono presenti all’interno della stessa stessa Legge n. 47/1985.
Salubrità degli ambienti? Ecco un esempio con: Illuminazione e acustica: un sistema integrato per creare luoghi salubri e funzionali
Ti consigliamo
Sei un progettista o il proprietario di un immobile da sanare? Ecco una serie di volumi, pubblicati da Maggioli Editore, che possono aiutarti a riconoscere un abuso e poi successivamente a sanarlo.
Gli abusi edilizi
La linea di demarcazione tra un’opera edilizia legittima e una abusiva è spesso di dubbia determinazione: errare nell’individuare la fattispecie o il relativo procedimento può portare a gravi conseguenze giuridiche e giudiziarie, talvolta penali. Questa apprezzatissima Guida, aggiornata con il “Glossario di edilizia libera”, che riporta un elenco esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, con i decreti SCIA 1 e SCIA 2 e con l’autorizzazione paesaggistica semplificata, dopo un’approfondita analisi delle tipologie edilizie, si sofferma sulla vincolistica, ossia quel sistema invisibile di vincoli che spesso si sovrappongono sullo stesso territorio per varie ragioni, la quale svolge un ruolo di primo piano nell’individuare, a parità di opera, quale atto abilitativo occorrerà conseguire e quali differenti conseguenze vi saranno, in caso di abuso, sul fronte penale e su quello della sanabilità. A tale proposito, il volume approfondisce anche i punti di contatto fra abusi edilizi, condono edilizio, accertamento di conformità e sanatoria giurisprudenziale. Completa di un ricco Formulario tecnico-legale, riportato anche online per la personalizzazione e la stampa e un Massimario delle più recenti sentenze in materia.Emanuele Montini, come avvocato si è specializzato nel settore edilizio-urbanistico e dell’ambiente. Consulente e docente presso diversi enti pubblici e privati, è stato vicepresidente della Commissione urbanistica del Comune di Roma, Capo Ufficio Legislativo di un organo parlamentare e Segretario Generale di Italia Nostra.
Emanuele Montini | 2018 Maggioli Editore
52.00 € 41.60 €
Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore
49.00 € 39.20 €
Foto di copertina: iStock/turk_stock_photographer
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento