Demolizione e ricostruzione, detrazione anche con volumetria inferiore

Buone notizie per chi è alle prese con lavori di ristrutturazione pesanti come demolizione e ricostruzione: la detrazione del 50% è riconosciuta anche a chi ricostruisce con una volumetria inferiore a quella precedente.

Con la Circolare 13 del 31 maggio, infatti, l’Agenzia delle entrate fa il punto sull’agevolazione e chiarisce una volta per tutte che il bonus non si perde se l’immobile “si restringe”.

Demolizione, ricostruzione e detrazione 50%

Breve storie del rispetto della cubatura

La possibilità di far rientrare nell’ambito degli interventi di ristrutturazione anche quelli di abbattimento e ricostruzione senza rispettare la precedente sagoma dell’edificio era stata introdotta dal dl 69/2013. Modificando il comma 1, lett. d) dell’art. 3 del  DPR 380/2001, era stato infatti eliminato il riferimento al rispetto della “sagoma” per gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione. In questo modo ai fini della detrazione restava solo l’obbligo del rispetto della volumetria preesistente, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Successivamente era stato chiarito che, poiché la nozione di sagoma edilizia è intimamente legata anche all’area di sedime del fabbricato e considerato che il legislatore ha eliminato il riferimento al rispetto della sagoma per gli immobili non vincolati, la detrazione è ammessa anche se l’intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e ricostruzione comporti anche lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario (risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-01866 del 14 gennaio 2014). In sostanza con gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare la superficie utile, ma non il volume preesistente.

Qual è l’interpretazione prevalente?

Alla luce della lettura delle norme, dunque, l’interpretazione prevalente è stata sempre quella di riconoscere la detrazione, nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, esclusivamente in caso di rispetto della volumetria dell’edificio preesistente,  e anche di recente (risposta 150/2019), l’Agenzia aveva ribadito che  in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”.

Ma cosa succede in caso di riduzione della volumetria?

Fino a ora non c’era stata nessuna risposta chiara, anche se a prevalere era l’indicazione di non richiedere il bonus nel rispetto letterale delle norme. Una situazione, ora, completamente ribaltata…

Demolizione, ricostruzione e detrazione 50%

Il cambio di prospettiva

Nella Circolare 13 (a pagina 258) l’Agenzia fa finalmente chiarezza una volta per tutte, sulla base di un parere tecnico che risale, peraltro, a quattro anni fa. Il documento cita infatti un parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (adunanza collegiale straordinaria del 16 luglio 2015), che nel chiarire alcune questioni interpretative relative al citato art. 3, comma 1, lettera d), DPR n. 380 del 2001, ha precisato che “la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, per i quali la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente”.

Di conseguenza, secondo il citato Consiglio Superiore, dice ancora la circolare: “interventi di demolizione e ricostruzione che non sfruttino l’intera volumetria preesistente, ma ne ricostruiscano soltanto una quota parte (…), appaiono rientrare a pieno titolo nella fattispecie della ristrutturazione edilizia”.

Quindi, conclude il documento dell’Agenzia, “nel caso in cui siano realizzati interventi edilizi di demolizione e successiva ricostruzione con una volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, le relative spese potranno beneficiare della detrazione”.

L’altra novità della Circolare 13: Bonus verde, tutte le istruzioni in un sola Circolare