Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI: la Terra è sferica!

Il manuale della banca dati delle quotazioni immobiliari OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare Italiano) ha lo scopo di rappresentare il documento delle regole e delle istruzioni tecniche per la formazione e la gestione della banca dati delle quotazioni immobiliari OMI (BDQ) ed è composto da due sezioni :

– Istruzioni tecniche per la formazione del BDQ;

– schede tecniche.

Nell’ultima versione del manuale sono state apportare modifiche alla precedente del 2008, modifiche che, nell’intento degli estensori, dovrebbero portare migliorie in accordo con gli standard internazionali.

È da tenere ben conto peraltro che la formazione delle quotazioni utilizza  stime operate dai tecnici degli Uffici dell’Agenzia supportate dalla tecnica dell’inferenza statistica (procedimento per cui si inducono le caratteristiche di un territorio dall’osservazione di una parte di esso, detto “campione”, selezionato solitamente mediante un esperimento casuale o aleatorio), quando la disponibilità dei dati lo consente.

Il Manuale introduce inoltre delle modifiche alla zonizzazione dei comuni italiani ed indica dettagliatamente i processi di controllo esercitabili dalla Direzione centrale dell’OMI che prevedono le pubblicazioni delle quotazioni con scadenza semestrale.

In sostanza, la BDQ delle quotazioni immobiliari fornisce “un intervallo minimo e massimo di valori di mercato e di locazione, per unità di superficie e stato di manutenzione e conservazione”, specificando chiaramente che “le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive alla stima puntuale del valore del singolo immobile” ed aggiunge ancora “che vanno escluse quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentino caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza”.

A chiusura, il lavoro di indagine (standardizzazione delle compravendite e rilevazione comparativa estimativa diretta da parte degli Uffici tecnici ed elaborazione probabilistica), dovrà poi essere oggetto di “Validazione”  da parte di apposite Commissioni provinciali (Comitato Consultivo tecnico e Commissione Tecnica di Validazione), per poi essere reso pubblico ogni sei mesi. Tutto ciò introducendo un’attività manuale difficilmente standardizzabile per l’eterogenea composizione delle commissioni ed un ritardo temporale inaccettabile visto gli strumenti potenzialmente utilizzabili. Senza parlare dei costi di insediamento delle commissioni a carico della comunità.

Dopo tutto questo lavoro il documento stupisce in senso negativo sulla dichiarata inattendibilità delle indicazioni ai fini di una precisa valutazione di un bene (dichiarazione chiaramente riportata sul sito dell’Agenzia delle Entrate), sui tempi necessari per la pubblicazione dei risultati (ritardo di oltre 6 mesi) e sull’ampia forbice fra i valori prodotti.

Tutto ciò potrebbe essere facilmente risolto utilizzando l’enorme mole di dati che l’Osservatorio ha a disposizione, applicando agli stessi un idoneo algoritmo, ottenendo, in tempo reale, valutazioni ragionevolmente certe su ogni singola unità immobiliare (vedi presentazione del Metodo ValoriImmobiliari alla VI Commissione Finanze e Tesoro del Senato).

In conclusione, non servono le commissioni che validano le stime, servono regole certe e certificate e poi il sistema diviene automatico.

Analizzando inoltre il Manuale BDQ riguardo alla “rilevanza dell’informazione economica” Sezione 1 pagine 7-8-9, il documento sintetizza che la trasparenza dell’informazione costituisce un elemento fondamentale ai fini di garantire fiducia tra domanda ed offerta sul mercato.

Proprio su questo punto il Manuale osserva che:

“- il sistema prezzi non racchiude tutte le informazioni necessarie che insorgono nelle scelte economiche;

– la carenza o incompleta informazione è alla base dei fallimenti del mercato in numerose situazioni e comunque rappresenta una causa di inefficienza dei mercati;

– l’informazione è un bene fondamentale differente tra le merci che non riesce ad essere prodotta in modo efficiente da meccanismi di mercato.”

Ed aggiunge ancora che:

“- il mercato immobiliare si presenta segmentato per la diversità, l’atipicità e la complessità dei beni; questi ultimi, infatti, non sono omogenei tra loro, differendo per caratteristiche edilizie, età, ubicazione ed uso.

– il mercato immobiliare non è “centralizzato”… e nel breve periodo, il prezzo non garantisce necessariamente l’equilibrio fra la domanda e l’offerta.”

Infine puntualizza:

“L’indisponibilità delle informazioni inerenti le caratteristiche del bene, o in gran parte di esse, non solo rende più incerte le stime e le valutazioni professionali, ma rende altresì il cittadino/acquirente del tutto incapace di esercitare un controllo sulla qualità/prezzo dell’immobile che intende acquistare, influenzando inevitabilmente il grado di trasparenza del mercato.”

Per quanto sopra rilevato, pare evidente che il lavoro fatto si basa su presupposti incerti che non possono portare ad altro che a risultati altrettanto incerti, mentre il Cittadino, il Governo, le banche e i professionisti del settore, hanno bisogno di dati certi sui quali operare. Anche qui la soluzione è semplice: acquisire i dati necessari al momento delle compravendite o di ogni altra attività sull’immobile.

Pensare che tutto questo sia frutto di un lavoro congiunto tra L’Osservatorio del Mercato Immobiliare con la collaborazione della Banca D’Italia, di Tecnoborsa, di Nomisma, di numerose Università italiane e con la collaborazione anche di ordini e collegi professionali, preoccupa notevolmente, oltretutto se pensiamo che tutti questi Enti hanno contribuito  significativamente alla creazione delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie a cura dell’ABI.

Difatti, da un’attenta lettura dei due documenti (Manuale Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI e Testo delle Linee Guida) si nota immediatamente un contrasto di concetti base ed una confusione generale che evidenzia assenza di coerenza.

In poche parole, da una parte abbiamo il Manuale sulla banca dati delle quotazioni immobiliare OMI dove si denunciano una serie di difficoltà che lasciano i cittadini e gli operatori del settore in un alea probabilistica, dall’altra le Linee Guida dell’ABI che avrebbero teso con un artificio tipico italiano a dare delle certezze (vedi nostre osservazioni) che non sono riscontrabili ed in contrasto con i ragionamenti dell’OMI.

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Se l’Agenzia delle Entrate basa su questo la lotta all’evasione dubitiamo seriamente che ci sia la possibilità di ottenere risultati sufficienti: se poi volessimo, in aggiunta, utilizzare questi presupposti per l’agognata riforma del catasto si capisce perché in Italia andiamo avanti solo con i proclami, mentre i Cittadini reclamano equità e chiarezza.

E qui viene la spiegazione del titolo: il settore è in mano a chi crede ancora che la terra sia piatta!