Riforma del Catasto fabbricati: una panoramica sui probabili sviluppi

Martedì 29 aprile si è svolta a Milano presso la sede di Assoedilizia in Via dei Meravigli un convegno sulla Riforma del Catasto fabbricati con la partecipazione dello staff tecnico-legale dell’Associazione, oltre che del presidente avvocato Achille Colombo Clerici, e di esperti esterni.

Hanno partecipato in qualità di relatori l’ing. Antonio Iovine, esperto in materia catastale ed estimo (Attuazione della delega governativa alla revisione del catasto fabbricati); il notaio dott. Ugo Friedmann del Collegio Notarile Milano (Rapporti tra valori catastali e transazioni immobiliari), il geom. Cristiano Cremoli, presidente Collegio Geometri provincia di Milano (Metodi di definizione delle rendite catastali); il dott. Massimo De Angelis di Assoedilizia (Effetti fiscali della riforma del Catasto fabbricati), il dott. Antonio Piccolo di Assoedilizia (Riforma del catasto e dimore storiche).

In questo post si riporta uno stralcio dell’intervento dell’ing. Antonio Iovine sul tema dei probabili sviluppi della riforma del catasto fabbricati.

Ricordiamo ai nostri lettori che altri interventi di natura tecnica, interviste e video sulla riforma del catasto fabbricati possono essere consultati nella nostra Pagina speciale dedicata.

Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici ha evidenziato le preoccupazioni della categoria per il processo in itinere secondo il quale  i calcoli dei nuovi estimi si baseranno su procedimenti matematici che risulteranno inscrutabili e che, quasi sicuramente, porteranno ad un inasprimento dell’imposizione immobiliare nonostante il blasonato principio dell’invarianza di gettito contenuto nella norma. Al riguardo, ha sottolineato Clerici, Assoedilizia si sta organizzando non solo per formare del personale specializzato, ma anche per proporre incontri periodici che facciano luce sulla situazione: proprio come quello milanese che si è appena tenuto.

L’ing Antonio Iovine, esperto in materia catastale ed estimo, entrando nei dettagli tecnici, ha illustrato cosa cambierà con la riforma, i cui primi provvedimenti attuativi potrebbero diventare attuativi ( entro luglio).

La maggiore criticità sta nel grande numero di unità immobiliari da trattare, cioè 63 milioni. Si è dichiarato comunque ottimista sul nuovo modello di calcolo, sempre che le attività siano svolte con cura e razionalità, in maniera da conferire al nuovo sistema un  livello qualitativo sicuramente migliore del precedente, che potrà essere trasparente e quindi accettato: sempre che tutto venga reso pubblico, a disposizione dei cittadini e dell’organo giudicante sui contenziosi tributari.

Al riguardo non è solo sufficiente che vengano rese pubbliche le funzioni statistiche (come espressamente prevede la legge delega) ma anche il set di unità immobiliari che costituiscono il campione, augurandosi che non facciano la stessa fine delle unità tipo dell’attuale catasto (chiuse nei cassetti e poi, di fatto, sottratte).

In particolare le unità campionarie potranno essere di ausilio al contribuente per verificare se a parità di ogni livello qualitativo dei parametro attribuiti al proprio immobile e a quelli analoghi di immobili compresi nel campione corrisponda  ad immobili con caratteristiche effettivamente omogenee. Diversamente resta la soggettività, incontrollabile, del tecnico valutatore  nell’attribuire ad un immobile diversi parametri, piuttosto che dell’unico, parametro associato categoria-classe, presente nel vecchio sistema.

Tra le varie proposte da sottoporre a chi sta lavorando ai decreti legislativi rilevano, oltre alla già citata necessità di trasparenza ci sono questi punti fondamentali.

1. Commissioni censuarie
Occorre che ci sia un reale coinvolgimento delle associazioni di categoria dei proprietari in ogni  commissione e che i membri in rappresentanza dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate non costituiscono la maggioranza, in modo da garantire all’Organo, terzo, una oggettiva decisione, anche dopo avere preso atto del contributo che potrà essere portato sul tavolo dalle rappresentanze della proprietà immobiliare;

2. Commissioni Tributarie
Potrebbe essere giunto il momento di pensare, non solo all’inclusione di membri tecnici in ogni sezione,  ma piuttosto, direttamente ad una sezione speciale delle commissioni tributarie che possa decidere in materia catastale od ogni altro lite concernente l’estimo immobiliare.

3. Tutela anticipata
Una sua adeguata esplicazione ipotizzerebbe lo slittamento del termine per il ricorso tributario al momento di ricezione di risposta alla preliminare richiesta in autotutela; diversamente sarebbe del tutto inutile averla prevista; occorre pensare ai grandi numeri in gioco, confrontando gli effetti caotici che si potrebbero determinare con quelli sorti in occasione di modeste revisioni (al confronto)  per i Comuni di Milano e Roma, per cui il termine di 60 giorni appare completamente utopico se si vuole fornire, come dovrebbe essere, una risposta motivata a ciascun cittadino.

4. Trattamento delle singolarità
L’applicazione di funzioni statistiche o comunque matematiche potrebbero comportare, quando riportata sull’intera popolazione di unità immobiliari, potrebbe portare a  casi  di sovrastima rispetto ai reali valori di mercati, che occorre sapere governare disciplinando le modalità di individuazione (codificando le casistiche) ed intervenendo in correzioni con modalità oggettive, parimenti codificate, quando l’anomalia superi un predefinita soglia di tolleranza (concetto previsto in qualsiasi attività che impone confronti).

5. Categoria catastale e autorizzazioni comunali
Occorrerà indicare con chiarezza, onde prevenire l’attuale e abbastanza nutrito contenzioso tributario ad oggi presente riguardo (a volte indotto da atteggiamenti fiscali dei comuni) circa la irrilevanza o meno della destinazione d’uso effettiva dell’immobile (scelta soggettiva) rispetto alla sua tipologia edilizia (dato oggettivo).

È il caso di abitazioni  utilizzate come Bed & Breakfast o come studi professionali  (ovviamente in assenza di interventi edilizi) accertate, a volte ed erroneamente, rispettivamente  in categoria D/2 (struttura alberghiera) e A/10 (studi privati). Per superare la criticità è auspicabile che i decreti legislativi siano chiari, decidendo, nell’ottica della semplificazione,   confermando l’attuale piena autonomia tra categoria catastale  e destinazione edilizia comunale o uso commerciale autorizzate, ovvero, con carattere di novità, considerata anche l’informatizzazione dei processi e la necessità di allineamento fra banche dati catastali e comunali, prevedendo la variazione catastale anche in assenza di lavori edilizi. È evidente come questa seconda scelta comporti l’aumento degli adempimenti e dei connessi costi a carico dei cittadini.

6. Invarianza del gettito
La tematica è molto delicata in relazione all’articolazione di parte del sistema impositivo tra Erario e Comuni. Le ipotesi di possibilità di verifica sono molteplici e quindi confuse. È indubbio che nel nostro Paese ci sono Comuni che hanno estimi bassi (in relazione agli esiti dei ricorsi dei Comuni, negli anni in cui le entrate tributarie sugli immobili non erano di competenza comunale) ed altri più elevati ab origine e per effetto delle revisioni del classamento per microzone (ad es. Milano e Roma, ma anche Napoli). Perequare nel solo ambito comunale non appare una scelta conforme all’indirizzo della riforma  incentrata soprattutto sulla dichiarata finalità di smussare le attuali iniquità tra soggetti diversamente trattati a parità di redditività degli immobili. Per cui per l’IMU e la TASI occorrerebbe preliminarmente rimodulare l’aliquota massima a livello nazionale in relazione alla proiezione dei nuovi estimi per garantire una perequazione nazionale. Successivamente sulla base della nuova aliquota massima ed alea di variazione ciascun Comune potrebbe operare liberamente le scelte consentite con i conseguenti riflessi sul gettito (tendenzialmente per l’invarianza, ma in certi casi anche verso l’aumento o la riduzione).

Infine, sorge il dubbio sulla costituzionalità, stante l’invarianza del gettito, del meccanismo di far gravare solo sui proprietari di immobili l’intervento di «tutela dell’unico immobile non di lusso e tenendo conto, nel caso delle detrazioni relative all’IMU, delle condizioni socio-economiche e dell’ampiezza e della composizione del nucleo familiare, come rappresentate nell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), anche alla luce dell’evoluzione, fino alla piena attuazione della revisione prevista dal presente articolo, cui sarà soggetto il sistema tributario locale».

Trattandosi di un’azione nell’ambito del Welfare  sembrerebbe costituzionalmente più corretto derivare  le risorse necessarie dall’insieme delle Entrate  tributarie del Paese (nel principio del parametro: capacità contributiva complessiva dei cittadini).